根據中(zhōng)國旅遊研究院發布數據，2019上半年，國内旅遊人數預計30.8億人次，國内旅遊收入2.78萬億元，分(fēn)别比上年增長8.8%和13.5%。日益增長的文旅消費(fèi)需求吸引了衆多投資(zī)企業，已有越來越多的地産企業加入分(fēn)蛋糕的行列。2019年上半年，文旅行業共發生(shēng)投融資(zī)事件148起，已披露的拟投資(zī)總額爲5531.76億元，同比去(qù)年分(fēn)别增長了55.8%和15.1%。機構預測，到2020年中(zhōng)國旅遊産業産值有望達6萬億。


恒大(dà)、碧桂園、融創紛紛加入文旅大(dà)軍，萬達也以2000億的投資(zī)高調押寶文旅，文旅行業看起來前途一(yī)片明朗，但與傳統土地開(kāi)發投資(zī)相區别的是，文旅産業的投資(zī)具有回報周期長、資(zī)金占用量大(dà)等特點。以投資(zī)額在35-40億左右的文旅小(xiǎo)鎮項目爲例，資(zī)金回報周期通常在15-20年，這樣的投資(zī)回報率并不算理想。
 
四川白(bái)馬文化是一(yī)家專業從事文旅産業投資(zī)，商(shāng)業策劃規劃管理，集康養旅遊度假園區、田園綜合體(tǐ)、文化旅遊觀光度假景區、城市文化休閑商(shāng)業區及酒店(diàn)投資(zī)于一(yī)體(tǐ)的綜合性文旅産業投融建機構。他們表示，随着人們消費(fèi)升級，倒逼文旅項目需要集合全方位要素，增大(dà)酒店(diàn)、零售、餐飲、娛樂等配套，爲了承載如此多元的消費(fèi)要素，文旅項目的體(tǐ)量和投入都在逐步增大(dà)。
 
文旅地産面臨的困境逐漸顯現：短期難以升值，資(zī)金長期周轉較爲困難。文旅地産本身隐含着區域運營的概念，項目從問世到被認可到成熟需要一(yī)個過程，在短期内難以出現大(dà)幅度升值。當項目周期被拉得很長，最現實的問題就是房企的資(zī)金鏈能否承受的問題。
 
對于應該文旅先行還是地産先行，四川白(bái)馬文化認爲，雖然很多企業都贊同應當文旅先行，但實際操作基本上都是地産先行。從理論上講，等文旅市場成熟後，房地産自然升值幅度大(dà)增，然後才是導入地産的好時機，但實際上房企以高杠杆、快周轉爲目标，坐等升值是耗不起的，地産先行有助于快速回籠資(zī)金，例如恒大(dà)等開(kāi)發商(shāng)在項目一(yī)期就不惜以虧本爲代價，以求資(zī)金回流推動文旅項目運營。
 
相對而言，文旅地産安全系數最高的是這兩大(dà)類：大(dà)城市周邊的文旅地産或旅遊知(zhī)名度高的景區的地産。依托原有文旅資(zī)源，如同站上了巨人的肩膀，起點優勢顯著。比較典型的大(dà)城市周邊的文旅地産如華僑城歡樂谷主題公園模式，而萬達在西雙版納、雅居樂在海南(nán)的布局則是第二類地産。
 
在衆多成功的項目中(zhōng)也能驗證這一(yī)點，依托傳統旅遊景區的确是一(yī)條捷徑，從海南(nán)到雲南(nán)，湧現出海景系、雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的文旅地産項目。利用外(wài)部旅遊資(zī)源，将房地産物(wù)業升值，能夠更快的形成消費(fèi)吸引力。
 
不過，先天優勢再強也離(lí)不開(kāi)高明的運營手段，投資(zī)者首先還是應該潛下(xià)心來做旅遊，以期達成旅遊和地産的平衡，實現依靠旅遊拉動地産，憑借地産反哺旅遊的良性循環。